如今，作为全球金融市场最重要的基准利率之一，美国10年期国债收益率徘徊在4%左右，香港各大银行3至12个月的港元定存利率跌至1%-2%，而国内存款利率亦已普遍步入“1字头”，银行理财的收益率也不过2%-3%之间。当各地市场逐渐步入低利率时代，过去既有的投资生态正在经历重塑，这不仅是收益率数字的变化，更是投资逻辑、资产定价、风险偏好和配置策略的全方位、根本性重构。在这一背景下，能够有效抵御低利率冲击的房地产投资信托基金（REITs）正迅速崛起，成为国内市场的新宠。
经过四年的高速发展，Wind数据显示，截至8月14日，国内已有73只公募REITs上市，合计规模约2,000亿元人民币，产品数量超过香港、新加坡及日本，成为亚洲第一，展现出蓬勃的市场活力和巨大的发展潜力。
与此同时，历经近20年发展的香港REITs（H-REITs）市场已步入成熟阶段，其独特的投资价值日益凸显。以亚洲规模最大的领展房地产投资信托基金（0823.HK）为代表的H-REITs，普遍提供6%至9%的稳定股息收益率。若未来进入降息周期，优质REITs产品的资本增值潜力亦值得关注。
中国证监会与香港证监会自去年起多次提及拟将两地符合条件的REITs纳入沪深港通。若相关政策落地，H-REITs不仅有望成为国内投资者配置稳健收益资产的新选择，同时也将推动其自身的价值重估。
稳健收益与资本增值双引擎
投资如同航海，关键不在于对抗浪潮，而在于把握潮汐规律。在全球低利率时代转向的关口，H-REITs凭借其稳定分派的特性，成为资金寻求稳健回报的一项可选方案。当前，香港各大银行3至12个月的港元定存利率跌至1%-2%，而主流H-REITs的股息率普遍在6%-9%区间，超越传统无风险收益产品的回报水平。
相较于存款、理财、股票和基金等传统投资工具，H-REITs在国内投资者中的认知度仍有提升空间。这类以信托基金形式运作的金融产品，为投资者提供了参与房地产市场的便捷渠道。这些基金拥有和管理各类收租物业，包括商业大厦、商场、铺位、泊车位、街市、物流园以及数据中心等等。
通俗来讲，H-REITs具有五大投资亮点：
首先，稳定的股息分派是其最突出的优势。根据香港证监会规定，这类基金必须将不少于90%的年收入分配给基金单位持有人，因此往往能提供持续的股息回报，特别适合追求稳定现金流的投资者。
其次，这类基金能够提供稳健回报。由于其收入主要来源于物业租金和管理费，即便在经济不景气时期，也能保持相对稳定的收益。
第三，具有较高的流动性优势。作为公开上市交易的品种，投资者可以像买卖股票一样灵活地交易H-REITs。
第四，天然具备风险分散特性。H-REITs通常投资于多元化的房地产组合，有效避免了单一物业投资带来的集中风险。
最后，还具有良好的抗通胀属性。房地产资产往往能随通胀上升而增值，租金收入也会相应提高，这使得H-REITs成为抵御通胀的有力工具。
香港市场目前共有11只上市H-REITs。其中，领展房托作为行业龙头，不仅是香港首只上市的REITs（2005年11月25日挂牌），更是目前亚洲规模最大的房地产信托基金，管理人为领展资产管理有限公司。
截至2025年3月31日，领展房托持有的物业组合价值2,260亿港元，涵盖零售、停车场、办公室及物流物业，资产分布于中国香港、中国内地，以至澳大利亚、新加坡和英国。凭借20年深耕积累的资产管理经验，领展房托已建立起涵盖资产配置、租赁运营、物业管理等全链条的专业化管理体系。
特别值得关注还有其卓越的派息记录：上市20年来，领展房托一直坚持将100%的可分派收入用于派发股息，长期高于港股监管规定的90%收入分派的最低标准，基金单位持有人年化回报率近11%，可分派总额年化增长率高达7.1%， 根据2024/2025财政年度报告，领展房托可分派总额按年增长4.6%至70.25亿港元，每基金单位分派按年上升3.7%至272.34港仙，同样优于市场预期。
当前降息周期更赋予H-REITs双重收益机遇：一方面，里昂证券研报指出，美联储降息将显著改善REITs的融资环境（领展平均借贷成本已由3.8%降至3.6%），提升物业资产流动性；另一方面，利率下行将进一步提升优质收租资产的资本增值潜力，为投资者创造“股息+增值”的双重收益空间。
政策东风与市场扩容
如今，H-REITs正有望通过沪深港通的形式进入国内市场，逐步进入更多投资者的视野。去年以来，两地证监会频频表态，促进资本市场互联互通。2024年4 月 19 日，中国证监会宣布，将房地产投资信托基金纳入沪深港通，进一步扩大内地与香港市场的互联互通机制。今年5月，中国证监会主席吴清提到，深化交易所债券市场对外开放，将REITs等纳入沪深港通目标。6月，香港证监会主席黄天佑表示，两地证监会正在考虑全面优化措施，计划将港股人民币柜台、房地产投资信托基金、交易所买卖基金（ETF）等更多产品纳入沪深港通。
将房地产投资信托基金纳入沪深港通，将是H-REITs市场20年发展史上的里程碑事件。“REITs纳入沪深港通是资本市场互联互通的重大突破，具有深远的市场影响和战略价值。” 领展集团行政总裁王国龙分析称，一方面有助于巩固香港国际金融中心地位；另一方面，国内庞大且快速增长的个人与机构投资者群体进入H-REITs市场，有助提高市场活跃度，改善整体流动性。
作为香港市场唯一的蓝筹房托基金，业内普遍预计，无论从流动性还是市值考虑，领展房托被纳入沪深港通的可能性极高。流动性方面，在过去的一年内（截至2025年6月14日），领展房托的日均换手率达0.4%，日均成交金额约3.66亿港元；在市值方面，领展房托的日均市值约918亿港元。
据券商研报分析，若领展房托成功获纳入港股通，预计将吸引以下两类增量资金：一类是吸引指数基金、ETF及养老金等长线资金的配置；另一类则是偏好高股息资产的南下资金，进一步增强市场活跃度。
在政策东风持续吹拂的同时，H-REITs市场也迎来了产品多元化扩容。5月13日，南方东英推出首只亚太REITs南方亚太房托 ETF（3447.HK），该产品追踪富时EPRA Nareit亚太精选REITs指数，精选50只优质亚太REITs，跨行业跨地域分散配置，为投资者提供稳健收益与区域多元化解决方案。南方亚太房托吸引了大量资金流入，显示出投资者对房托资产的配置热情正在升温。
逆周期中的韧性表现
今年11月，领展房托将迎来上市20周年。在经历多重市场环境变化的考验，领展房托依然展现出稳健的可持续发展态势。这种韧性源于资产组合的战略布局。2024/2025财年，香港零售业正经历结构性重整，租户持续受北上消费、电商冲击加剧等影响，而领展房托香港物业组合租用率成功维持在97.8%，高于行业平均水平，期内签订新租约超600份。
此外，领展房托的国际业务保持了良好的租用率以及商户强劲的销售。其中，澳大利亚物业的租用率达到99%，商户销售额增长7.7%，续租租金调整率为正4.3%；新加坡的裕廊坊和Swing By @ Thomson Plaza商场同样出色，录得99.6%的租用率，以及17.8%的续租租金调整率。
优质成熟的房托基金，一般通过“两条腿走路”实现长远可持续的增长与发展：一方面是凭借精细化、专业化的物业运营，带来底层资产的价值提升，实现有机增长；另一方面是通过并购与资产处置等积极的资产管理，实现内生动力之外的非有机增长。
数据显示，领展房托上市至今完成超过100个资产优化项目，平均投资回报率达18%，展现强大的资产管理实力；成功出售57项资产，录得21%的非杠杆总内部回报率，持续为基金单位持有人创造价值。
上市初时，领展房托的物业组合估值仅为338亿港元。过去20年间，领展房托向基金单位持有人分派超过835亿港元，物业组合估值增长至2258亿港元，增幅约为5.7倍。同期，基金单位的价值也有约3倍的增长。作为“亚洲REIT之王”，领展房托已从始于香港的单一资产运营商，成长为亚太区领先的房地产信托基金。这一跨越不仅体现在规模与地域的扩张，更反映在其持续优化的资产组合与稳健表现。
随着REITs纳入沪深港通的实质性推进，优质H-REITs产品有望成为国内投资者优化资产配置、获取稳定现金流的重要投资标的。
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沈安蓓
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